Investiční byty pro mě nejsou žádná novinka. Už před začátkem roku 2025 jsem měl pár nemovitostí, které jsem pronajímal. Měl jsem tedy určitou představu, co všechno obnáší koupě, správa, komunikace s nájemníky i výběr lokalit.
Na začátku roku jsem ale netušil, že během následujících devíti měsíců přikoupím rovnou tři další byty. Všechny v jednom městě, v Bílině v Ústeckém kraji. A u dvou z nich jsem se na ně ani nebyl podívat osobně.
Tohle není příběh o zázračném zbohatnutí, ale spíš o tom, jak funguje každodenní realitní praxe, když máš v ruce zkušenost, odvahu se ptát a chuť jít do akce, i když není všechno na sto procent jisté.
První kousek: Leden, 1+1, nájemník připraven
Rok začal svižně. První byt jsem pořídil v lednu, 1+1 v Bílině, za 1.160.000 Kč. Byt už byl obsazený nájemníkem a to byla pro mě ideální situace. Minimální starosti, okamžitý výnos, žádné zařizování. A upřímně? První platba přišla přesně, další taky, a tak zatím mohu říct, že tenhle start mi nastavil laťku docela vysoko.
Byl to impulzivní nákup? Ne tak docela. Ale byl jsem se na ten byt osobně podívat? Nebyl.
„Počkej, ty sis koupil byt a ani tam nebyl?“
Jo. Přiznávám. A není to jediný případ. U dvou ze tří bytů jsem nebyl fyzicky na prohlídce. Jak je to možné?
Zní to bláznivě, ale v realitním světě se občas učíš věřit informacím. A taky je umět ověřit. U prvních dvou bytů jsem vsadil na důvěru v makléře. Žádná slepá důvěra, ale informovaná.
Strávil jsem hodiny po telefonu, ptal jsem se, šťoural, porovnával. Když slyšíš, jak někdo mluví o lokalitě, o sousedech, o správci domu a obecní infrastruktuře, poznáš, jestli ti říká pravdu nebo jen prodává.
Druhý byt: Květen, 2+1, hledání nájemníků trochu déle trvalo
V květnu přišel druhý nákup. Byt 2+1 za 1.460.000 Kč, opět v Bílině. Tady už to bylo o něco složitější. Byt byl volný a já musel hledat nové nájemníky. A to nebylo hned.
Několik týdnů bylo ticho. Zájem byl, ale ne ten správný. Až v červenci to klaplo. Dnes je byt obsazený a začíná se ukazovat, že trh s nájemním bydlením v Bílině má svá specifika. Není to Praha, kde dáš inzerát a za tři hodiny máš plno. Ale když trefíš lokalitu a cenu, nájemníci se najdou.
Třetí nákup: Srpen, 2+kk, hezky zrekonstruovaný a poprvé i s kamerou
V srpnu jsem koupil třetí byt, 2+kk za 1.560.000 Kč. A ano, tentokrát jsem se na něj opravdu jel podívat. Ale přiznám se, nebyl to žádný plánovaný průzkum. Jel jsem tudy pracovně, měl jsem cestu kolem a řekl jsem si, že využiju příležitosti natočit pár záběrů do reels, když už se snažím občas něco sdílet ze zákulisí.
Nakonec se ukázalo, že právě tenhle byt je z těch tří nejhezčí. Po zdařilé rekonstrukci, světlý, útulný, příjemně působící interiér. Působí na mě jako byt, který by si někdo rád zvolil i jako vlastní bydlení, nejen nájem.
Do měsíce byl obsazený a od 1. října by tak měly být všechny tři byty plně pronajaté. Uvidíme, jak si každý z nich povede v dalších měsících, ale zatím to vypadá slibně.
Proč zrovna Bílina?
Možná si říkáš: „Proč tři byty zrovna v Bílině?“
Krátká odpověď: Protože mi to dávalo smysl.
Dlouhá odpověď: Neexistují dobrá a špatná města. Existují dobré a špatné lokality. A ty najdeš úplně všude.
V Bílině jsem sledoval vývoj cen, poptávku, stav nemovitostí, přístup města, sousedské vztahy. Prostě všechno. A ta kombinace dostupnosti, výnosnosti a potenciálu mi začala dávat čím dál větší smysl. Nešel jsem po extrémech, nehoním výnos 12 %, radši mám stabilitu a rozumnou návratnost.
Co bylo při rozhodování nejdůležitější?
Měl jsem tři jednoduchá kritéria:
Byt musí být v dobrém stavu, ideálně hned připravený k pronájmu
Lokalita musí dávat smysl. Žádné extrémy, chci slušné nájemníky a klid
Ekonomika musí fungovat. Žádné extra dotování.
Všechno ostatní je bonus. Design kuchyně, výhled z okna nebo dlaždičky v koupelně, to řeším až na konci, nebo vůbec.
Jak jsem si ověřoval makléře?
Důvěra je fajn, ale bez ověřování je to jen naivita. S každým makléřem jsem strávil desítky minut, někdy i hodiny na telefonu. Ptáš se, přemýšlíš, porovnáváš, ověřuješ na mapách, v katastru, na úředních deskách. A z každého hovoru získáš signály. Jak mluví, co ví, jak reaguje na kritické otázky.
Když je makléř seriózní, pozná v tobě investora a chápe, že pokud všechno sedí, může s tebou udělat obchodů víc. A naopak, když z něj taháš informace jako z chlupaté deky a každá druhá odpověď je „to nevím“, tak se otočíš a jdeš dál.
Co bude dál?
Určitě chci své portfolio rozšiřovat. Rád bych časem vlastnil víc nemovitostí, ale jak už jsem říkal, nejde mi o kvantitu za každou cenu. Spíš naopak – méně bytů, ale v lepších lokalitách, kde má investice větší smysl a nájemní vztahy mají větší stabilitu.
V tuhle chvíli řeším bonitu, abych mohl dál žádat o nové hypotéky. A i když mě nemovitosti baví, moje hlavní priorita je pořád práce realitního makléře. Právě ta mi dnes vydělává nejvíc peněz a dává smysl z pohledu růstu, networkingu i příležitostí.
Takže zatím to není o tom, že bych přepnul výhradně do role investora. Spíš to beru jako přirozené rozšíření toho, co už dělám. A věřím, že když budu dělat svoji práci dobře, budou z toho vyplývat i další investiční příležitosti.
Závěrem?
Pokud přemýšlíš o investici do nemovitostí, ale bojíš se, protože „nevíš jak na to“, moje rada zní jednoduše:
👉 Ptej se. Ověřuj. Nečekej na stoprocentní jistotu, ta nikdy nepřijde. Ale nespokoj se ani s poloviční pravdou.
A hlavně: neboj se jít do toho, i když to není dokonalé. Někdy totiž stačí „dost dobré“ na začátek. A z toho už může vyrůst něco velkého.
